赢得海外债务出售的机会有多大?

今年下半年,住房企业的融资状况继续恶化。随着一系列资金紧缩的消息,依靠融资“输血”的方式变得越来越狭窄。 房地产公司资金压力加大,短期利率高的海外债券继续上升。 融资、销售后 融资渠道少了,住房企业能否通过放慢征地速度、减少资本支出、加快销售和征收来赢得市场?房地产融资很少收紧。7月29日,国家发展改革委等部门发布了《2019年企业降低杠杆率要点》(以下简称《要点》),涵盖债转股、杠杆减持、股权融资、债务风险防控等内容。 虽然它没有直接指向住房企业,但它仍在管辖之下 重点是鼓励优质企业以市场化方式将债务转化为股份,降低债务风险,提高抗冲击能力。 事实上,在中国银行保险监督管理委员会5月份发布23号文件,建议加强对房地产融资的监管后,7月份房地产市场的融资环境逐渐收紧。 首先,为了防范和控制房地产信托领域的风险,中国保监会对一些房地产信托业务增长过快、增长过快的信托公司进行了采访。 从那以后,国家发展和改革委员会要求住房公司发行外债,仅用于替换下一年到期的中长期外债。 这意味着海外融资只能用于偿还海外债务,不能补充国内融资需求。 中原地产首席分析师张大伟由此得出结论,从中央政府到中国银行业监督管理委员会,正在大力加强房地产金融风险控制。 因为在以往的房地产政策中,房地产金融风险很少被提及,但从2019年起,中央部委已经发布了15项政策和相关讲话 在融资收紧预期日益强烈的背景下,业内许多人认为,自去年第四季度以来,房地产融资井喷的势头不可持续。 此外,由于融资需求大,住房企业的资本成本也在上升。 “2019年,海外债券发行成本整体上升,短期高息票的特点明显,这也证明了住房企业融资压力正在加大。 华泰证券(601688)分析师认为,2019年海外债券的平均票面利率将在0-2年内升至9.9%,在2-4年内升至9.47%。 在今年发行两年内到期的海外债券的企业中,阳光城(000671)、当代房地产、高丽集团等企业的短期海外债券平均面值在10%以上 根据中原地产研究中心的统计,今年上半年美元债券的平均利率仅为6%左右。到7月份,成本迅速上升。美元融资的平均利率高达8%,最高超过10%,甚至达到15% 在不久的将来,凯撒将于2023年7月17日发行3亿美元的优先票据,利率为10.875%;7月19日,景瑞控股发行了2022年2.6亿美元的高级票据,利率为12% 海外债务曾经是“生命线”。一个不可避免的事实是,过高的融资成本正在挤压住房企业的利润空 特别是对中小型住房企业而言 值得注意的是,截至7月27日,全国已有275家房地产企业被宣布破产清算。 据张大伟称,与上月和去年同期相比,这一数字没有显著增加。 然而,令人担忧的原因是,自今年以来,已有超过15项收紧房地产资本链的政策,市场也越来越担心房地产资本链。 从融资类型来看,以美元债务为主的海外债务已经成为房地产企业的一个热点。 在国内融资环境收紧的情况下,面临巨大的债务偿还压力,住房企业不得不再次向海外借款。对于一些住房企业来说,这是一条“生命线” Kerri数据显示,2019年上半年,95家典型住房企业发行了1402亿元国内债券,占2019年发行的国内外债券总额的33%。海外债券发行达到2883亿元,占比67%,比2018年增长19%。 进入今年下半年,住房公司发行美元债券的行动有增无减。 据中原研究中心统计,截至7月22日,美元融资计划已达到180亿美元,创历史新高。 仅上周,即7月23日,和晶泰里奇宣布将发行价值3亿美元的2024年到期的高级债券,票面利率为7.4% 收益被用来为现有债务再融资。 7月23日,碧桂园宣布已与多家金融机构和中国银行(6019888)(香港)签署协议,分别提供43亿港元和6.26亿美元的两种货币可转让定期贷款。 这笔贷款还将主要用于再融资。 7月30日,远洋运输集团表示,计划发行6亿美元的优先票据,以4.75%的利率偿还现有债务 同一天,中国奥林匹克公园还宣布,计划发行额外的美元优先票据,为现有海外债务进行再融资。 哪些房地产公司经常有海外债务?目前,房地产海外融资主要由国内大中型住宅企业和香港上市住宅企业主导。债券余额显示,恒大地产、碧桂园和凯撒融资规模位列前三。 据光大证券(601788)报告,截至7月5日,有10家发行商自年初以来在海外发行了价值超过10亿美元的债券,这10家发行商的股票规模超过30亿美元。 募集资金的目的分为再融资和新增两类。 其中,荣创中国、罗易有限公司(富力海外子公司)和碧桂园都有今年发行的中资美元债券的再融资需求,发行规模超过20亿美元。 此外,凯撒、荣欣、禹州房地产、郑融房地产和雅居乐已经再融资超过10亿美元 中国恒大的资本支出再融资规模为30亿美元。 住房企业借外债和“输血”偿还内债一直是惯例 但是,根据新政策的要求,住房企业重新发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期外债。 从上半年海外发债规模来看,明年到期压力不大。 据华泰证券信息,1月至7月发行了588亿美元的房地产美元债券,8月至12月到期的房地产美元债券为70亿美元。 然而,今年下半年是国内房地产债务的到期高峰。 华泰证券信息显示,8月至12月,房地产债券到期总额为2106亿元,其中8月至10月,房地产债券到期金额较大,融资能力面临考验。 在此之前,由于高负债下的市场风险不容忽视,许多住房企业已经提出降低杠杆,优质发展。 据沈万鸿源(000166)统计,不包括预付费账户(合同负债)的杠杆率,阳光城、禹州房地产、建业住宅和景瑞房地产均超过80%,其中阳光城的净负债率高达182%,而阳光城、当代房地产、利高集团、郑融房地产和法明集团的货币资金对短期计息负债的覆盖率不到1。 最近,遭受“黑天鹅”事件的新城控股公司海外美元债券收益率大幅下跌 根据光大证券信息,截至7月5日,新城发展控股是一家香港上市公司。目前海外有4种中资美元债券,总规模为11.5亿美元,到期节奏为2020年6.5亿美元,2021年3亿美元,2023年2亿美元。 住房企业融资正在影响房地产投资。 根据国家统计局的数据,今年上半年房地产开发企业收到8496亿元,同比增长率为0.4%,低于房地产投资的同比增长率。 华泰证券的分析师认为,在位基金是拖累房地产投资的核心因素之一。预计未来仍将严格控制过多资金流入房地产行业,房地产投资增长可能放缓。 此外,鉴于目前的融资环境,业界预计融资成本将继续上升。过去,过去依靠贷款进行“输血”和新旧借款的住房企业将难以生存。 减缓土地收购步伐,减少资本支出,加快销售征收,已成为住宅企业的当务之急。 然而,从目前的房地产市场来看,情况并不乐观。全国100个城市的库存规模连续7个月保持同比增长趋势。易居研究所智库中心研究主任严跃进认为有必要提出“去库存化”的问题 考虑到第三季度政策依然紧缩,库存上升的可能性增加,这可能意味着第三季度城市的降价促销行动将大幅增加。

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